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|« L'IMMOBILIER » de A à Z | L'immobilier est un mot qui a une consonance à la fois un peu magique,
parce qu'il sous entend le mot pierre et que tous nous avons gardé le sens
et le goût de la pierre.
C'est un mot magique parce qu'il sous tend également l'argent, c'est à dire
la richesse et surtout la protection de cet argent et de cette richesse.
La pierre dure, tout au moins le croit-on !
C'est un sous-jacent profondément ancré en chacun de nous que la résistance
de la pierre au temps. Des professionnels s'en servent d'ailleurs dans les
publicités.
L'immobilier a un impact psychologique un peu magique qui fait rêver.
En fait l'immobilier recouvre des réalités très complexes tout à fait
différentes. Sur un plan historique, l'immobilier est d'abord destiné à
répondre à un besoin essentiel : se loger.
Ce besoin a pris au fil du temps plus ou moins d'importance notamment au
XIXème siècle par le statut des locataires... Mais au delà du droit de se loger, l'immobilier a très vite eu un aspect
utilitaire.
Tout d'abord 2 aspects qui vont se développer d'une manière parallèle :
l'immobilier lié à l'activité économique de notre pays : l'agriculture et
un autre aspect qui se développe, l'immobilier marchand : les boutiques On va voir se développer une spécialisation par l'usage :
L'immobilier d'habitation va se subdiviser : résidence principale,
secondaire, de loisirs, résidence de services,
L'immobilier d'activité industrielle et commerciale
L'immobilier d'entreprise. La richesse immobilière en France D'après le recensement de la population de 1999 , la France compte plus de
29 millions de logements. En métropole, on en dénombre 28.696.156 . 83%
sont des résidence principale, 10 ,1 des résidences secondaires ou des
logements occasionnels et 6,9% des logements vacants. Le parc des résidences principales a progressé en France, en neuf ans,
trois fois plus vite que la population.
En 1996, 54.3% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale
et 38.1% en sont locataires. Le taux des ménages propriétaires connaît une
quasi stabilité depuis 1988, alors qu'il avait progressé de 50.7%à 53.8%
entre 1984 et 1988. Cependant, du fait de l'augmentation de nombre des
ménages, le nombre de ceux qui sont propriétaires croît de 730.000 en
quatre ans. Les résidences principales augmentent nettement dans le Midi, en Ile de
France, en Bretagne et dans l'estuaire de la Loire.
La Haute-Garonne, l'Hérault, la Haute Savoie et l'Ile et Vilaine
bénéficient d'un accroissement supérieur à 2% par an environ. Le nombre moyen d'occupants par résidence principale continu de diminuer :
de 2,4 en 1999 contre 2,6 en 1990 , 2,7 en 1982 et en 1962 3,.1.
En 1996 , le logement moyen compte quatre pièces ( environ 88m²). Les
maisons individuelles continuent de s'agrandir (105m² contre 102m² en 1992)
mais la surface moyenne des appartements ne dépasse pas 66m², comme en
1992. L'amélioration du confort se poursuit : fin 1996, plus de quatre
résidences principales sur cinq ont tout le confort contre un peu moins de
une sur trois en 1970 et 4% seulement de ces résidences sont considérées
comme sans confort en 1996 contre près de 50% en 1970.
On estimait en 1981 que l'immobilier d'activités représentait environ 2.200
milliards de francs par rapport à l'immobilier d'habitation, qui
représentait 4.500 milliards de francs.
En 1985, le total des factures des charges des immeubles d'habitation était
estimé en France à 200 milliards de francs par an , soit deux fois le
chiffre d'affaire total de l'industrie automobile à la même époque.
A partir de 1985 et particulièrement pour l'immobilier d'entreprise, les
valeurs vénales ont considérablement augmenté. Ces chiffres vont donc
naturellement en augmentant.
Il n'est pas inutile de savoir que la gestion des patrimoines immobiliers
représentait 45% de l'activité dite du bâtiment en 1988 et employait
environ 500.000 salariés. Ce marché d'entretien des bâtiments, aurait
représenté en 1986 environ 140 milliards de francs, dont environ 50
milliards pour l'immobilier d'entreprise seul.
En 1987, une étude de la CNAB estimait que plus du tiers du patrimoine de
rapport des français était investi dans l'immobilier.
Entre 1970 et 1993, la part de la pierre dans le patrimoine de rapport des
ménages est passée de 33% à 20% tous secteurs confondus.
L'année 1999 est à marquer d'une pierre blanche en matière de logement
neuf : le nombre de logements mis en chantier est passé de 283.000 en 1998
à 317.000 en 1999, soit une hausse de 12%.
Le volume des autorisations de construire accordées avait fortement
augmenté en 1998, notamment au 4ème trimestre, avant la disparition prévue
du dispositif Perissol au 31 12 1998
( date limite des dépôts de PC).
L'investissement en logement neuf des ménages a progressé de façon
exceptionnelle : +14% en volume en 1999.
Le secteur de la maison individuelle toujours très porteur , a eu une
progression de 13% du nombre des mises en chantier. Dans le logement
collectif + 6,5%.
Les mises en chantier devraient diminuer en 2000 le nombre de logements
autorisés qui avaient culminés à 376.000 en 1998 revient au niveau plus
normal mais encore élevé de 331.000 en 1999.
En effet en 2000 , les mises en chantier (logements neufs) ont représenté
un peu plus de 310.000 logements, soit 311.113) le recul par rapport à 1999
considérée comme année exceptionnelle n'est que de 1,9 %. Ce recul ne
concerne que les appartements en immeuble collectif et individuel groupé.
En revanche, l'individuel pur affiche une croissance de 9,6 % 198.981
logements individuels ont été mis en chantier en 2000, soit 64 % de la
construction. Coup de frein prévu dans le neuf en 2002 Le développement de la construction prévoit un net coup de frein à la
construction neuve en 2002, tant dans le logement que dans le non
résidentiel.
Selon le tableau de bord annuel des marchés du bâtiment, les mises en
chantier de logements neufs tomberaient en dessous des 270.000 unités en
2002. A 268.000/269.000 unités, en recul de 7% par rapport à 2001, déjà en
recul de 4.5% sur. 2000.
Le repli serait marqué dans la maison individuelle (8%) avec moins de
141.000 mises en chantier. Dans le collectif il ne serait que de 3%.
Dans le non résidentiel, les surfaces neuves mises en chantier reculeraient
en 2002 de 9%, à 36 millions de m², après la légère baisse de 2001 (2.5%).
L'industrie serait la plus touchée, avec 11.5% contre 8.5% pour
l'agriculture et -7% dans le tertiaire.
L'activité construction en 2001/2002
|Type de construction |2000 |2001 estimations|2002 prévisions |
|Logements collectifs*|103.300 |De 102 à 103.000|De 97.à 98.000 |
|Maisons |198.600 |De 184 à 185.000|De 171 à 172.000|
|individuelles* | | | |
|Ensemble logement |301.900 |De 287 à 288.000|De 268 à 269.000|
|Bâtiments du |14.400 |De14.600 à |De 13.600 à |
|tertiaire** | |14.800 |13.800 |
|Bâtiments |13.000 |De 12.700 à |De 10.800 à |
|industriels** | |12.800 |11.100 |
|Bâtiments agricoles**|13.550 |De 12.700 à |De 11.500 à 11 |
| | |12.800 |800 |
|Ensemble non |40.950 |De39.800 à |De 36.200 à |
|résidentiel | |39.900 |36.400 |
|unité : logements ordinaires commencés |
|** en milliers de m² commencés |
Transactions immobilières en milliers
| |1996 |1997 |1998 |1999 |
|Logements anciens |481 ,8 |508,0 |561,2 |589,0 |
|Logements neufs |72,6 |80,6 |93,7 |95,0 |
|locatif |36,2 |44,2 |55,0 |53,0 |
|accession |36,4 |36,4 |38,7 |42,0 |
Loyers mensuels moyens en janvier 2000 en francs | |F /m2 |Pour un logement de 80|
| | |m2 |
|HLM |24,9 |1 992 |
|Conventionnées |24,8 |1 984 |
|Non conventionnées |25,7 |2 056 |
| | | |
|Loi 1948 |25,9 |2 072 |
| | | |
|Secteur libre |42,6 |3 408 |
|Libre construit avant 1949 |41,8 |3 344 |
|Libre construit après 1948 |43,1 |3 448 | |LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER |
A. PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION Les pouvoirs publics, les ménages, les entreprises, les banques et les
investisseurs, chacun pour ce qui les concerne, ont pris (souvent
tardivement) conscience que la production de biens immobiliers représente
des enjeux considérables et justifie beaucoup de soin, réflexion et
d'expérience.
Penser l'usage d'une construction et sa capacité à évoluer dans le temps,
apprécier la valeur d'un projet immobilier et les conditions de sa
pérennité constitueront de plus en plus les questions centrales dans la
définition de toute nouvelle opération. La promotion immobilière est, à ce
titre, très directement concernée.
Le promoteur immobilier peut se définir comme la personne qui lance et
conduit des réalisation